Imóveis podem ser usados como garantia em mais de um financiamento; veja o que muda

01/11/2023

Considerado pelo governo como fundamental para reduzir o custo dos empréstimos no país, o chamado marco legal das garantias foi sancionado, nesta terça-feira , dia 31, pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O texto pode impactar diretamente o mercado de crédito imobiliário, já que flexibiliza o uso de imóveis como garantias.

A norma permite que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de um financiamento, e facilita o processo de execução do bem pelo banco em caso de inadimplência.

O que muda?
Professor de Direito Civil do Ibmec, João Quinelato lembra que, antes, um imóvel era usado para garantir um financiamento observando-se apenas se o valor de avaliação era suficiente para cobrir o crédito contratado.

— A garantia era registrada na matrícula do imóvel, mas só o valor compatível com o valor da dívida, sem se considerar o excedente, que em caso de execução era devolvido ao devedor. O que o marco traz é a possibilidade de você dar um mesmo bem em mais de uma operação, até o limite do valor do imóvel, o que amplia o acesso a crédito.

O mesmo imóvel pode ser usado em garantia de empréstimos em bancos diferentes?
Sim. Os credores podem ser diferentes, desde que o total das dívidas não ultrapassem o valor de mercado do imóvel dado como garantia, observa o advogado especialista em Direito Imobiliário Raphael Mançur.

Mançur avalia que, com a mudança, as instituições financeiras devem aprimorar a análise de crédito na hora da concessão do financiamento:

— Essa análise deve ficar mais criteriosa e burocrática. Hoje já temos uma análise detalhada mesmo que o imóvel seja "livre e desimpedido", o que dá mais segurança para o banco. Com a possibilidade desse imóvel ser dado como garantia em outras operações, isso vai se intensificar.

O que vai acontecer em caso de inadimplência?
O marco legal cria a figura do agente de garantias, que deve ser designado pela instituição financeira para administrá-la, inclusive em ações judiciais. A norma prevê que o agente administrador execute judicialmente a garantia em caso de inadimplência.

– É uma figura que ainda deve aparecer no mercado, um misto de assessoria jurídica com aquelas empresas que cobram dívidas. Serão empresas especializadas e contratadas pelos bancos para administrar isso – diz Quinelato.

Em quanto tempo o imóvel será executado?
Mançur afirma que o marco das garantias não muda o que a lei de alienação fiduciária prevê.

– Quem ficar inadimplente deve ser intimado para quitar o débito em quinze dias, e se isso não acontecer, a execução é feita e o bem vai a leilão. Geralmente, os bancos emitem essa intimação após 90 dias, mas isso varia de acordo com a instituição – explica o especialista.

A norma sancionada por Lula também determina que a possibilidade de essa intimação ser feita eletronicamente, como e-mail, por exemplo.

Se ficar devendo uma das operações de crédito e o imóvel for executado, como fica a garantia dos demais?
Quinelato explica que a lei prevê que o primeiro financiamento que tem o imóvel como garantia tem prioridade em relação aos demais, mas que detalhes sobre o que acontece com as dívidas "descobertas" em caso de execução do primeiro empréstimo vão depender do que determina cada contrato:

— Isso é casuístico, vai depender do contrato. O que podemos dizer é que a garantia anterior vai ter prioridade. E com certeza o contrato de alienação vai prever que a garantia não vai poder ser fragilizada ou corroída. Então ou o devedor oferece uma nova garantia ou paga a dívida.

Ele também observa que com as mudanças trazidas pelo marco, caberá ao consumidor administrar os créditos contratados e as garantias utilizadas para evitar transtornos:

— Requer uma postura muito mais zelosa de quem toma o crédito, e um nível de educação financeira que o brasileiro não está habituado. Pode acabar gerando um aumento no grau de inadimplência — avalia.